土地の評価

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更新日:2019年10月09日

固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目により、また、地積は原則として土地登記簿に登記されている地積で評価されます。
価格は原則として、基準年度(3年ごと)に評価替えを行い、第2年度、第3年度は新たな評価を行わないで原則として基準年度の価格をそのまま据え置きます。ただし、地価の下落など価格を据え置くことが適当ではないときは、価格の修正を行います。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅の敷地となっている土地は、その税負担を軽減するために課税標準の特例措置が設けられています。
住宅用地とは次のものをいいます。

  • 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
  • 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

特例の対象となる住宅用地の面積は、その家屋の床面積の10倍までが対象です。
また、住宅の居住部分の割合により、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に次の率を乗じて求めます。

イ) 専用住宅
居住部分の割合 住宅用地の率
全部 1.0
ロ) 下記(ハ)以外の併用住宅
居住部分の割合 住宅用地の率
2分の1以上 1.0
4分の1以上2分の1未満 0.5
4分の1未満 適用なし
ハ) 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅
居住部分の割合 住宅用地の率
4分の3以上 1.0
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の1以上2分の1未満 0.5
4分の1未満 適用なし

小規模住宅用地

住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える住宅用地については200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。

小規模住宅用地の固定資産税の課税標準額については、評価額の6分の1の額とする特例措置があります。都市計画税の課税標準額については、評価額の3分の1の額とします。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。
(例)300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)の場合、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。

一般住宅用地の固定資産税の課税標準額は、評価額の3分の1の額とする特例措置があります。都市計画税の課税標準額は、評価額の3分の2の額です。

土地の負担調整措置

平成9年度の評価替え以降、宅地に係る税負担の均衡化を図るため、評価替え後の評価額に対して前年度の課税標準額がどの程度の水準にあるのかという「負担水準」を求め、税額を決定することになりました。

これにより負担水準の低い土地は、徐々に税額を引き上げていくことになり、負担水準の高い土地は、税額を据置きまたは引き下げることになります。

負担水準のもとめ方

負担水準(パーセント)= [前年度課税標準額 / 新評価額(×住宅用地特例率(6分の1または3分の1))]×100

  • 都市計画税は、住宅用地特例率が3分の1または3分の2となります。

商業地などの宅地(非住宅用地)

負担水準が70パーセント超の場合

負担水準を70パーセントとした場合の課税標準額まで引き下げます。
課税標準額は評価額の70パーセントです。

負担水準が60パーセント以上70パーセント以下の場合

前年度の課税標準額に据え置きます。
課税標準額は前年度の課税標準額です。

負担水準が60パーセント未満の場合

課税委標準額は、前年度課税標準額に評価額の5パーセントを加えます。
ただし、この額が評価額の60パーセントを上回る場合には評価額の60パーセントに引き下げ、評価額の20パーセントを下回る場合には評価額の20パーセントまで引き上げます。

住宅用地

負担水準が100パーセント超の場合

課税標準額は評価額に住宅用地特例率を乗じた額です。

負担水準が90パーセント以上100パーセント以下の場合

前年度の課税標準額に据え置きます。
課税標準額は前年度課税標準額です。

負担水準が90パーセント未満の場合

課税標準額は、前年度課税標準額に評価額に住宅用地特例率を乗じて得た額の5パーセントを加えます。
ただし、この額が「評価額に住宅用地特例率を乗じた額」の90パーセントを上回る場合は90パーセントに引き下げ(評価額に住宅用地特例率を乗じた額)の20パーセントを下回る場合は20パーセントまで引き上げます。

課税標準額の据え置きの廃止

課税標準額の据え置きは、平成24年税制改正により負担水準が80パーセント以上100パーセント未満から90パーセント以上100パーセント未満に変更になっています。平成24年度、平成25年度は90パーセント以上100パーセント未満は据え置きですが、平成26年度以降は据え置きが廃止されるため、負担水準が100パーセントに達するまで税額が上昇します。

農地

農地は負担水準に応じてなだらかな負担調整措置を講じています。

負担水準が90パーセント以上の場合

課税標準額は前年度の課税標準額に1.025を乗じた額です。

負担水準が80パーセント以上90パーセント未満の場合

課税標準額は前年度の課税標準額に1.05を乗じた額です。

負担水準が70パーセント以上80パーセント未満の場合

課税標準額は前年度の課税標準額に1.075を乗じた額です。

負担水準が70パーセント未満の場合

課税標準額は前年度の課税標準額に1.10を乗じた額です。

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市民生活部 税務課
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